泗洪县农村集体经营性建设用地入市试点实施办法（试行）

第一章  总则

第一条  为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，规范农村集体经营性建设用地入市，保障农民合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、江苏省自然资源厅《关于印发农村集体经营性建设用地入市试点方案（试行）的通知》（苏自然资发〔2020〕83号）等法律法规和相关文件要求，结合本县实际，制定本实施办法。

第二条  本办法所指的集体经营性建设用地是指在土地利用总体规划、村庄规划、生态保护规划中确定为工业、仓储物流、商业、旅游等经营性用途并经依法登记的集体建设用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指集体经营性建设用地在所有权不变的前提下，使用权以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。

农村集体经营性建设用地不得用于商品住宅开发。

第三条  在本县实际管辖区域内实施农村集体经营性建设用地入市的，适用本办法。

第四条  自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

第五条  县人民政府全面负责农村集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督，县自然资源和规划局按照本办法和其他规定具体做好农村集体经营性建设用地入市工作。乡镇人民政府（街道办事处）、财政局、农业农村局、税务局、发改局、生态环境局等相关单位和部门按照职能分工配合做好有关工作。

第二章  入市主体、途径及条件

第六条  农村集体经营性建设用地的入市主体为土地所有权人，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。

农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第七条  依法取得、符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确就地直接使用的，可以直接就地入市。

第八条  村庄内零星、分散的集体建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下，经县人民政府批准，由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到本县辖区内的产业集中区或其他符合条件适宜区域入市。

异地调整入市不涉及土地所有权调整。在实施异地调整入市前，相关农村集体经济组织需对土地产权关系进行调整的，可根据国家法律法规，按自愿协商原则进行调整。

第九条  现状为农用地、未利用地，规划为经营性用途入市的，应当依法办理农用地和未利用地转用手续，落实农民有关安置补偿和保障。通过直接入市、调整入市等模式形成的农村集体经营性建设用地入市，须符合国土空间规划用途管制、增减挂钩、工矿废弃地复垦、国土空间综合整治土地权属调整等相关规定。

第十条  农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件：

（一）符合泗洪县国土空间规划、详细规划或村庄规划、生态环境保护规划，符合国家产业政策等规定；

（二）土地权属清晰，不存在权属争议，已依法办理土地所有权登记；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；

（六）法律法规规定的其他条件。

第三章  入市方式及入市程序

第十一条  农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由使用者根据合同约定向农村集体经营性建设用地所有权人支付出让土地价款的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出租，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经营性建设用地所有权人根据有关规定及约定以一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有，农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资形成的股权由集体所有权人持有。

第十二条  农村集体经营性建设用地使用权出让年限不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。   

农村集体经营性建设用地使用权租赁年限参照国家规定同类土地用途的国有建设用地租赁年限执行。

第十三条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌的方式公开交易以确定土地使用权人。

未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。

第十四条  农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：

（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇人民政府（街道办事处）递交入市申请。土地入市前入市主体要完成拟入市地块的勘测定界、取得经批准的规划条件、委托有资质的评估机构完成地价评估。拟入市地块地价评估参照国有建设用地出让评估标准确定。入市申请包含土地所有权证明、入市方案、入市决议。土地入市方案应包括拟入市宗地的位置、权属、地上附着物、空间范围、用途、面积、使用年限、入市方式、土地移交时间、规划建设条件、开竣工时间、起始价、竞买保证金、底价确定原则（有底价出让的）、收益分配办法以及土地价款缴纳比例和期限等内容。入市方案须经本集体经济组织或村民代表会议民主决议确定，并在本集体经济组织所在地公示无异议后，形成入市决议，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料。

（二）审查。地块所在乡镇人民政府（街道办事处）对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。通过初审后，乡镇人民政府（街道办事处）将入市方案和入市决议报送县自然资源和规划局、县农业农村局，根据初审意见，县自然资源和规划局牵头会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查，并出具审查意见。

（三）审批。县自然资源和规划局将入市地块材料上报县人民政府审批后，县自然资源和规划局发放《泗洪县农村集体经营性建设用地入市核准书》并参照国有建设用地出让程序组织入市。

（四）公告及交易。入市方案经批准后，由县自然资源和规划局在江苏土地市场网和市县主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入网上交易平台进行。

（五）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人（承租人）应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和江苏土地市场网等平台进行公布，接受社会和群众监督。

（六）签订交易合同。土地交易结束之日起10个工作日内，交易双方应当按照成交确认书的约定签订《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资）合同》。县自然资源和规划局、县农业农村局和土地所在乡镇人民政府（街道办事处）作为合同第三方鉴证。

（七）权属登记。农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成、缴清土地价款和相关税费后，使用权人可以向不动产登记机构申请集体经营性建设用地使用权登记。

第四章  土地增值收益分配管理

第十五条  农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）入市交易的，交易双方应当按照规定向国家缴纳土地增值收益调节金。土地增值收益调节金征收主体为县人民政府，由县财政局、自然资源和规划局负责组织征收。    

第十六条  县财政局统筹考虑土地用途、土地区位、土地等级、交易方式以及区域经济社会发展水平等因素，会同县有关部门制定土地增值收益调节金管理办法，合理确定调节金征收比例，报县政府批准后实施。

第十七条  土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政，实行收支两条线管理。

第十八条  农村集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，接受审计监督和监管。

农村集体经济组织应当根据有关规定，制订收益分配方案，并依法履行民主决策程序，在集体经济组织内部进行公示公告。县和乡镇人民政府（街道办事处）应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。农村集体经营性建设用地入市收益主要用于“三农”，壮大农村集体经济。地块出让时必要的通电、通路、通水、场地平整、污水处理等前期配套设施建设资金由入市主体承担，可纳入地块出让成本。健全土地增值收益在集体经济组织内部的分配机制。县农业农村局会同相关部门制定农村集体经营性建设用地入市净收益管理办法。

第五章  开发管理

第十九条  依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同确定的开发期限、土地用途及相关土地使用条件开发利用土地。

第二十条  农村集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。因规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率的程序办理相关审批手续。

第二十一条  农村集体经营性建设用地土地所有权人负责监督使用权人按照农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同约定的开发期限开发土地。涉嫌构成土地闲置的，由县自然资源和规划局会同土地所有权人参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定处理。

第二十二条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，土地使用权可由代表其所有权的农民集体按照农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。

第二十三条  因公共利益需要等原因需提前收回集体经营性建设用地使用权的，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

第六章  转让、转租和抵押

第二十四条  农村集体经营性建设用地使用权的转让、转租、抵押参照国有建设用地使用权的相关规定办理。

第二十五条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同。农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第二十六条  通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第二十七条  农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。集体经营性建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第七章  法律责任

第二十八条  违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体经营性建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条有关规定处理。擅自将农民集体所有土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条有关规定处理。

农村集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，县相关部门不得为其办理用地、规划、建设等相关手续。

第二十九条  国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予政务处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十条  农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第八章  附则

第三十一条  本办法自发布之日起30天后试行，有效期至泗洪县农村集体经营性建设用地入市试点结束。试行过程中如遇上级政策调整的从其规定。

2021年6月7日