理性客观看待基本面，回归初心切实解决问题
昨天印象比较深刻的，是公众号“如此REITs”发表的《理性客观看待公募REITs基础资产运营的变化》。
这文章，有点犀利。
一般像我这样的普通公众号，大都是吃瓜的心态，而他们的文章不同，是拳拳到肉的感觉，这也情有可原。。。因为他们应该是机构投资人，真金白银投了很多钱进去的，所以他们的感受，真实而强烈。
文章链接放在上面了，大家可以自己看，我就聊聊自己学习的心得体会。
文章先是回顾了张江REIT从5月份哲库事件发生以来的林林总总，一直绵延到12月26日的最新公告，初步发现是：张润大厦目前的签约率，和5月事发时公告里提及的租赁计划大致吻合，各种预测基本兑现。
插叙一句，我实在是太喜欢这种捋着时间线的复盘了。。。但非常遗憾的是，目前市场上这种有品质的复盘太少。当事人受到种种约束往往啥也不敢说，旁观者往往全靠瞎猜不得其要，以至于扩募这种对行业发展至关重要的历史性大事件，现在除了中金中信的一两份报告，竟然没有真正系统一点的复盘，实在是有缺憾。
我当时看到哲库的消息之后，第一时间赶紧关心了一下张江REIT，后来也一直惦记着张江区域的发展，谁让它是上海产业园区的高地呢。客观讲，他们的反应和后续动作，挺迅捷，挺专业，没毛病。
刚刚翻了下大行的报告，预计张江区域未来几年的空置率在10%左右，上海产业园资产的资本化率5-5.5%，而且未来两年有可能进一步走高。确实是明显的冷了，在这样的市况下，可以取得中上租赁成绩，也足以理解操盘手们的不容易。
扯远了，文章接着回顾了张江REIT的二级市场走势，客观地说，基金管理人和原权当时的一连串信息披露，还是起到了稳住局面的作用，至少股价走势上看是这样。
再往后，随着张江REIT的出租率逐渐回升，股价持续走低。。。那是另外的故事了。
我大概也能理解文章作者的愤懑，自己辛辛苦苦认认真真分析区域发展，分析产业趋势，分析去化速度，努力构建自己比较科学的投研体系，结果就像是刚刚不辞繁琐拼完了乐高，旁边马上就有人向它砸了个篮球过来。。。乱拳打伤老师傅。
这不光是观点不同的争执，而是切肤之痛：只因为你卖了小小份额，却把价格大幅拉低，本来想长期持有收获稳稳地幸福，结果却无辜躺枪，而且这些浮亏还要计入当期损益。。。
对长持人来说，想手刃他们的心都有，我猜。
个么现实的情况确实无奈，巴菲特在A股也赢不了几轮，贝莱德也会是白来的，再科学的投资研究，也抵不住旁边其他人几百万的无脑卖盘。
当一个人已经决定要跑路的时候，是不太在意基本面的，好又如何？而且甚至可能是相反的逻辑，你的基本面业绩越好，我落袋为安的欲望越强烈，跑路越积极。。。
张江是这样，临港是这样，东久也是这样，谁的业绩好，谁就先被割。。。俗套的剧情，演了一遍又一遍。
文章讲张润七八个月去化了1.5万平米已经算不错了，但是投资人们有多少人懂得这是需要慢慢去化的呢？很多投资人之前可能就根本没有接触过一级市场，何谈租赁运营细节。很多人可能就是认为招股书上的90%、95%出租率都是必然常态，即便偶有调租、也会随时恢复，这种爽文男主的人设，好像很早就形成了。
当然了，这也不是都怪投资人，我翻看了所有产业园区REITs的招股书，各种复制粘贴大多没营养，能把海量新增供给和空置率和收费机制讲明白的就不错了，如果没记错，应该是没有任何一家的招股书，讲过自己区域市场的实际去化速度。。。。
再插叙下，在巨潮上看到了建信中关村REIT最近更新的招股书，里面依然保留了2021年上市时假设的各种超高出租率，和目前的现实情况比起来，实在是有点扎心。最近各种忙碌，没时间看各种定期报告啥的，据说大租户工商银行也搬走了，也不知道披露了没有。。。
这种来自市场的关注，固然是压力，其实也是关切。。。毕竟中关村和张江都是中国产业园区领域数一数二的头牌，市场对他们寄以厚望，也算合情合理。但现实还是略显残酷，排骨是排骨，年糕是年糕。
文章的末尾，提了四个问题和四个反思。。。不知道为啥，我看的时候，竟然感受到一种难以名状的悲凉。
四个问题，核心主要是说当前经济环境下研发办公类资产经营情况确实恶化了，但到底应该如何在二级市场价格上进行反映？
文章的观点，确实有些刺耳：很多投资人无论是出于认知深度，还是出于风控考核，“投资者几乎忘记了所有投资不动产的基本要素”。。。
当然，现在各家REITs以单体资产为主，这本来就是客观存在的风险敞口，随便哪个重要点的租户变化，都可能会对业绩造成冲击，尤其在租约集中到期的时间段，风声鹤唳，实属难免。
在真正实现多资产组合之前，这是悬在所有人头上的剑，关键是如何看待和理解。如果都朝着不好的方向理解，那么它就会变得不好。。。
对发起人而言，短期内肯定是首发资产越少越好，越简单干净越好，因为合规性要求挺高，过线即可的选择更有效率，先占坑，再图扩募。
但是返过头来，才更体现出普洛斯当初不走寻常路的可贵：不辞辛苦一定要上市多项目资产包，和单一项目相比，那可是9倍的努力呀。。。
这确实是双刃剑，或者是两个方向。
方向1就是让自己的租户组合尽可能市场化，因为分散才能提高效益，但是这个对于自己的资产管理能力要求挺高的，操心且冒风险，是勇敢者的游戏，比如普洛斯、东久、临港、和达。
方向2就是增强主力店的压舱石效果，但这种大租户长租约的情况，稳是稳的，但有可能需要来自关联方/伙伴们的信任和支持，比如盐田港、京东、金茂、物美。
纯吃瓜群众随便聊聊，没有任何倾向性。既然存在，那就是合理的，在类REITs和CMBS市场上一些得心应手的小妙招，投行们应该都非常熟悉，反正我是不太懂啦。
文章最后连抛四个问号，可能是情绪过于浓烈，文字表达上甚至都有点凌乱。。。我差点都可以脑补出拍桌子的样子。
质问都是他们发出的哈，我来斗胆翻译下：
第一，只看一个季度的换租就做决策是不是太仓促？你们是不是就是奔着短炒来的？是不是没主见全凭老板/风控一句话？你是SL就走，留下长期投资人躺在地上迟迟爬不起来呀。。。
第二，区位、资管、产业这些基础逻辑，到底还看不看？还是完全不懂不动产、不关心基本面，纯看K线看指标搞波段？甚至还有不少人是用量化程序在搞的。。。
第三，一个资产在二级市场到底应该值多少钱，你心里到底有没有谱？还是纯看心情或者随大溜？完了把估值的锅都甩给戴德梁行们。。。
第四，价格下跌了，是风险积聚了，还是价值回归了？听风就是雨，随时想跑路，直接导致踩踏，搞崩了价格，大家都难受。
文章所说的观点，我基本赞同：新生产品可能的确存在些问题有待优化，但更大的问题来自于投资人一侧。
从几个优秀REITs的走势来看，确实是这样，本来不错的业绩，各方相安无事，岁月静好。有一个人，因为千奇百怪的各种理由，突然嗷一声往门口跑，结果吓得一群人都拼命往门口跑。。。
最近的这波下跌，据说就是有一家想减持，结果满天下的问，走了走了，我要退了，谁要接盘？
这在一级市场，其实不算个事儿，或者属于基操，但是在二级市场，尤其是市场情绪脆弱的时候，无异于在公屏上打出“你们抗住，我先撤”，结果大家都知道你要跑，心里暗自琢磨，不能自甘人后，肯定要先走为敬。。。
原始权益人是最不应该被甩锅的，他们很难。
有个原始权益人朋友告诉我，他自己现在最重要的工作不是招租运营，而是每天盯盘。。。
忍不住向我吐槽：现在有了问题就让原始权益人出面解决，无论是增持还是增信，好像大家都故意忘记了，资产已经卖给了基金，原始权益人只是投资人之一，按照规则，应该由基金管理人来掌控局面呀。
有些人diss基金管理人，除了收费和信披之外啥业务也不懂，顶在前面但不解决问题，一遇到问题就会说：大师兄，师傅被妖怪抓走了；大师兄，二师兄也被妖怪抓走了。
但是不能简单把锅甩给基金管理人，他们也很难。
基金管理人内心也是想搞好呀，但实在是需要努力熟悉和适应这个全新的行业，市场潜力巨大，不容错过，创造条件也要上，但确实和产业端存在隔阂，这样的磨合，不是一蹴而就，的确需要时间。
他们同时还要适应自己的内部体系。REITs业务部门与公募基金内部风控和中后台磨合的过程，也是一肚子苦水。。。
也不能把锅都甩给投资人，他们也难。
有投资人朋友跟我吐槽，投了多则几个亿，少则也就是几百上千万元，和自己之前投的债券和ABS规模相比不值一提，但是钱不多、事不少，资产五花八门，数据口径老变，就连信披pdf都有些非要搞打印版再扫描，就是要气死那些想用python偷懒的。。。
每次季报出来都要全团队疲于奔命，加班手工扣数据，尽调都做不过来，感觉是跳进了一片茫茫未知的海，谁知道哪里临时有鲨鱼。。。每个团队都是有预算和KPI的，如果算下投入的性价比，实在是有压力。
一旦有浮亏，风控大妈天天让你给解释、写说明、讲缓释。。。这还是内部的，如果再来了外部的巡视组稽查组，各种解释压力山大。
现在这种大环境，金融机构各种政治站位和审计压力，基本没啥容错率和耐心，领导正愁着找理由优化团队呢，这种被主管领导用冷冷余光偷瞄的压力，打工人应该都懂。
总结一下：
如此REITs的文章，就是呼吁投资人群体更多关注资产运营本身，关注产业内容和载体创造现金流的能力，而不是只困惑or沉迷于二级市场股价的短期波动和一城一地。
产融产融，产之不存，融将焉附？我都赞同，这是逐本溯源，也是回归初心，是正确的方向，虽然注定不容易。
难也得搞，反正大家都难。。。初期的各种坎坷在所难免，但绝不能因一时困难而否定整个市场的巨大潜力与机遇，挺过去，可能就会一马平川。
要相信相信的力量。
===番外===
如此REITs，是代表了一部分投资人，文章在回顾张江REIT扩募历程的时候，比较简略择要，但文末追了一句：我们可能要很长时间之后才会知道哪个选择是正确的。。。
这一般都是有隐藏剧情的标志，感觉信息量很大，就去翻看了张江REIT的扩募议案相关公告。
确实是有一些份额持有人是明确投反对票的。
估计在当初扩募投票的时候，各方的气氛应该是剑拔弩张吧？咱们是纯吃瓜群众，只能靠着电视剧来脑补，想象当初原始权益人、基金管理人和投资人几方舌战群儒、激烈攻防、吵成一片的场景。
对于投资机构来说，有自己独立的判断，无可厚非，用脚投票，更加无可厚非。我只是纯个人好奇，这是哪一家呢？