有意思，普洛斯一级爆棚、二级破发；先搞大，美利坚爬沟过坎、双管齐下
最近忙得飞起、有点缺觉
刚刚又听到我的小伙伴们
飞重庆途中备降贵州
实在是很闹心的咯
说是行则将至，但这阻实在是长
最近负面的消息比较多
很多机构都有点迷茫
二级市场我也不太懂哈
只是随便聊两句
今天是个特殊的日子
中金普洛斯REITs正式破发
按照清河为了630所作的统计
在中国工业类REITs的排序
普洛斯＞张江＞东久新宜＞临港＞京东
之后的玩家基本上都是断崖式的跟不上
从这几百张投票里可以看出
普洛斯在行业人员心目中的地位
连这样的行业头部都沉到水下了。。。
而今天的破发，别具意味
这里给华金点个赞哈
这种类似于仪表盘的图
用起来还是挺方便的
尤其对于我这种懒人
中金普洛斯REIT的派息收益率
2022实际值是3.28%
2023预估值是4.59%
把那些乱七八糟的加回去
应该是5点几
就在二级市场瑟瑟发抖的同时
一级市场普洛斯的8期基金
各路机构投资人认购狂热
据说不得不采取了“限流”措施
众所周知，普洛斯REIT都是用的好项目
而这种一二级市场之间的冰火两重天
实在是耐人寻味。。。
我有时候在想
挤破头拿普洛斯核心基金份额的
应该都是中国最顶尖的机构投资人
他们劈里啪啦把算盘给盘出包浆
也要抢普洛斯次优的资产包
与此同时，最优质的资产放在C-REITs里
却无人问津一路跌倒破发
目前REITs市场最大的问题之一
我理解，是定价权在谁手里的问题
如果是希望真正持有REITs的
是这些专业的长线机构投资人
那么定价权为啥要放给那些短线资金
甚至是纯粹为了打新的投资人
你说资产没有锚
我见过很多物流资产的投资人
关心租金是8毛还是8毛5
对不同城市区域都有敏锐的感觉
据说普洛斯的AZ女士可以一分不差的
把一个资产包的租金数据都给出来
各个区域的资本化率大致区间
是有行业共识的
不是行业没有定价的锚
是REITs目前的投资人群体心里没有锚
我之前做过一个统计
把高速公路REITs
和高速公司上市公司对比
结果发现了有意思的结果
同一时段、类似区域
高速上市公司明显优于REITs
如果能找到一个解释
那就是上市公司拥有永续资产组合特征
而REITs只是一个光秃秃的路。。。
你不是没有锚，是没有可靠的预期
我分享过一个统计
参与询价而未能获得份额
按照这个指标，泰康是第一名。。。
我理解，这体现了投资纪律
尤其是在去年那么疯狂的市场里
只要是超过了我提前算好的区间
坚决不投，一分钱也不行
但即便这样，泰康估计也被搞得难受
假设
我放了大几个亿在某个REIT里
本来打算长期持有穿越周期的
但tmd有人随便几百万的卖盘
就可以把股价砸下去几个点。。。
导致这几个亿都要在账上计亏损
这是记账方式的问题
也是定价权的问题。。。
当然了，镜子的另一面
是流动性
这个市场的流动性实在是不太行
市场规模没有起来
各种工具没有配齐
导致机构懒得设团队
赔钱之后更是懒得设团队
恨不得还要裁人或压缩编制。。。
就没有尽快把架子给撑起来
如果规模够大、流动性够好
就算没有长钱进入
市场应该也可以保持活力
很可惜，现在还没有
一个大神给我讲过
无论是中国的股债市场
还是国外的新兴市场
都有一个2000亿魔咒
在市场规模达到2000亿之前
共性就是机构重视程度不够
普遍不设置单独的投研团队
市场流动性不足，伴随各种问题
而一旦过了2000亿元这个坎
就会迅速扩大规模到万亿级别
其实，这个节奏本来挺好的
结果在去年冬天有点被打乱
原因就不多说了
总之大家努力的方向是一致的
赶紧把市场规模做起来
让所有参与者都有利可图
这个市场才会越来越有活力
我之前看过美国的REITs市场发展历史
比国内坎坷多了简直。。。
而且是典型的政策驱动市场
有人说真正的当代美国REITs
应该从1986年算起
因为新法允许对管理机制自主安排
开启了资产管理人和机构投资人的双向奔赴
这是有时代大背景的
机构们对于另类投资的重视
也正是从80年代开始
但政策好就一定快速发展吗？
美国储贷银行有点像中国的信托和影子银行
随意揽储放债挣利差
放了太多钱在房地产里
随着80年代末的房市下挫
很多抵押品导致房价下跌
市场整体不好，美国REITs也是很颓废
但很多熬过来的企业
开始利用危机收购优质资产
特殊机会+改造提升
特朗普本人就有过类似的实操案例
1992年
共和党执政的12年终于划上句点
克林顿上台之后各种新政
都是为了化解政府的债务压力
其中最重要的
是放宽了养老金的投资门槛
REITs明显从中获益
得益于运营机制优化、增量资金进入
这两个有利条件
美国REITs真正进入了春天
如果没记错
1993年IPO的美国REITs
总规模是过去十年的总和。。。
越来越多人从中挣钱了
所以更多人愿意玩了
越来越多资金愿意入局了
会带来更好的流动性和赚钱效应
这就是所谓的“水大鱼大”吧
中国这边如果想扭转局面
大概率也是用这两个武器