北美大城市低层多户住宅的类型
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在城市开发新住宅，精明的建筑布局、选对建筑类型、恰到好处的户型配置和设计，缺一不可。当然，好方案还离不开规划法规体系的成熟与变通。新开发项目能通过调整居住强度或规模，将基地条件的劣势变成优势，改善城市居住环境。
本文参考「多伦多联排别墅及低层住宅建筑导则」图为导则封面
本文着重谈几种常见的城市中等密度建筑类型。注意这并不是要列出所有可能性，而是经过（北美）市场检验，值得推广的选项。
01
定义建筑类型
低层多户住宅有多种形式，包括：
联排别墅 (Townhouses)通常为2-4层结构，与邻居共用一面侧墙，至少有三个开间。每户通常有正面和背面。
叠层联排别墅 (Stacked Townhouses) 与邻居共用一面侧墙，通常有两三户单元垂直叠落。跟联排别墅一样，每户都有正面和背面。
背靠背联排别墅 (Back-to-Back Townhouses)与邻居共用后墙和侧墙，建筑单元有两个正面。每户通常都有自己的独立入口。
叠层-背靠背联排别墅 (Stacked and Back-to-Back Townhouses)与邻居共享后墙和侧墙，通常会有垂直叠落的户型。组合方式比较灵活，包括三户平层叠落、跃层叠在平层上方，或跃层叠在另一个跃层上方。每户通常都有从街面直接进入家门的入口。
低层混合建筑 (Low-Rise Hybrid Buildings)结合直通地面的首层户和从大门、公共走廊、垂直交通核心筒入户的多层。
低层公寓楼 (Low-Rise Apartment Buildings)不超过4层，共用内廊、垂直交通核心筒及大门，有多个单元垂直叠落。单元围绕公共走廊组织。
接下来详细说明这6种住宅的典型特征，并讨论每个类型的适用条件。这部分图片引自「多伦多联排别墅及低层住宅建筑导则」。
01 联排别墅
左：车库在屋后 最优选项是车库与房屋主体分离
中：分离式车库在屋后 车库与房屋主体分离，
有公共或私人车道，也是不错的选择
右：车库在屋前 面宽不小于6米，尽量避免整体式车库
只有在技术上实在没有其他可行方案、并且户型面宽达到6米以上时，才考虑在正门方向设置整体式车库。
02 叠层联排别墅
上：一旦底层低于街道，则尽量跟地上标高结合
下：房屋面街的一侧若底层低于街面，可设置阶梯到底层；
入口低于街道标高的户型，可设行人门廊
选型建议
与联排别墅很像，只不过一户在另一户之上。这种类型能满足一定紧密度要求，同时还可以变形成背靠背联排别墅，以适应北美大城市很多目前的建筑环境。
03 背靠背联排别墅
上：背靠背联排别墅有两个正立面，一侧面向街道，另一侧设行人门廊
下：若后院不适合设置入口，则把两家的入户门设在建筑一侧
背靠背联排别墅还有一个变体：两个单元入口位于同侧。当建筑后面的环境不够安全或友好时，最适合采取这种做法。
04 叠层-背靠背联排别墅
选型建议
叠层-背靠背联排别墅跟前一个例子很像，只是一户在另一户之上。这种住房有两个正面，每户入口通过街道或步行道进入。具有挑战性的城市设计问题往往是由这种建筑类型的内部组织和特点造成的。共享平台、上下单元入口和私人设施空间，往往需要精心设计和协调。
当需要后院入口时，可采纳接下来要谈到的低层公寓楼或混合建筑类型。如果做不到，则应将建筑入口设计在在街道一侧户型面宽不少于5.5米的入口，如此一来，建筑物有充足空间容纳多部无障碍楼梯，同时在前院留出足够的幅宽用于植树。还应避免与外部楼梯关联的地下单元。
在可能的情况下，将低层与高层合并以创建跃层。只有在没有其他入口选择的情况下，以及不在最小前院后退范围内时，才允许从地下进入低层单元。
当单元面对街道时，低层单元的入口和室外舒适空间可朝向步行道。
05 低层混合建筑
典型特征
• 3-4层
• 与垂直叠放的单元共用侧墙和后墙
• 首层业主有直达户外、与其他业主共用的入口
• 停车采取一体式车库或地下车库
选型建议
混合建筑类型通常比叠层联排别墅和背靠背联排别墅建筑更普遍。这种建筑允许低层单元从街道直接进入，以减少入口、楼梯和走道的数量，从而改善整体公共空间，为更大的临街景观提供机会。
06 低层公寓楼
典型特征
• 3-4层• 多户单元水平或垂直方向叠层• 有一个公共大门，所有业主从建筑内部到自己家• 通过内廊及垂直交通核入户• 地下车库02
城市系统升级 提高居住密度
单纯从经济性看，大型高层住宅项目似乎是必要的，但它可能导致居民社交和心理隔绝程度的增加，有更严重的火灾安全隐患，同时因为中央空调、水塔输水到户，让住在里面的人更容易受到室内空气污染、和水质引发的健康问题。
目前北美城市住宅面临的挑战是：缺少低层与高层之间过渡的多层住宅类型。
无论是市中心超高层，还是近郊别墅，都是出于房产保值或社区稳定性的考虑，因而在房地产市场上最受欢迎。与此同时，其他类型的住房受到传统规划开发的忽视和阻碍。
The Missing Middle指的是
别墅与超高层之间空缺中间状态的居住景观
建筑师丹·帕罗莱克(Dan Parolek)创造了“中间缺失” (The missing middle)一词，形容城市住宅类型单一，中等密度的住宅类型相对匮乏的情形。
健康社区要能提供低层为主、多样化的住宅选择。“中间缺失”的住房发展模式，在北美构成了“高大且蔓延”(tall and sprawl) 的居住景观。住宅类型单一，缺乏特色。
城市规划者和城市居民呼吁更多元的住房类型来解决“中间缺失”问题。做到这一点，需要房主实现“中等密度”的收益，即有市场认可这些住宅类型的价值，并在房价上有所占先。否则就只能维持目前独栋别墅与精品高层公寓独霸住宅品类的情形。
03
建筑类型组合成中高密度街区
在考虑城市开发环境时，规划方案最好能够改善现有物理环境的不足之处。这其中当然包括规划法规和政策的调整。
在很多大城市中心试图提高住宅密度的努力中，官方的土地使用规划和分区控制是主要政策手段。
一些市政府设立了密度奖励（density bonusing），允许开发商建造比现规范更多的建筑面积，来争取建设更多社区便利设施和经济适用住房。简单说，就是在土地总量不变的前提下增加住宅密度，把“挤出来”的建筑面积用于开发便利设施和更多经济适用房。
很多城市还在住宅压力大的市中心地区，把原先的独户别墅用地改作多户住宅用途的土地。鼓励开发商开发“中密度住宅”，这些变更伴随着一连串公共程序，开发商在申请发展许可证时，要说明建筑物的形式及性质。
以下是我受温哥华市政府委托，针对低层多户住宅提出住宅增密方案，并附适用条件文字说明。
注意：这些方案没有涉及到具体的基地条件。以下图片为作者绘制，如需使用会涉及到版权，请联系作者。
方案1
带楼梯间的跃层住宅50-75户/公顷当需要很多大户型时，这是个不错的方案。
方案2
带楼梯间的别墅和公寓
50-75 户/公顷
24栋双层住户+3层36套公寓：
·含4个共享楼梯间
·所有车都停在地面上
·大约50%的住宅能从街道上进入自家前门
·大约50%的住宅有私人花园
·其余住宅拥有阳台或屋顶露台作为私人空间
在此基础上，还可以将公寓楼增至4层，不带电梯，可以街面停车。
方案3
带电梯的公寓和跃层住宅
75-100 户/公顷
48套家庭跃层住宅+28套公寓，共3层：
·含4个共享核心·所有停车都在地面上·大约40%的住户有从街上直入的前门·大约40%的住户有私家花园·其他住宅拥有自家阳台或私人屋顶露台在需要大户型和电梯时，这是个不错的方案。
方案4
带楼梯间的公寓
75-100户/公顷
对于没有电梯的低层，这是个好方案。如果需要更大户型，则将一楼改为小户型。在此基础上可增加到4层。
方案5
带电梯的公寓
75-100户/公顷
3层88套公寓：
·含 4个公共核心，内外走廊较短
·共享户外空间仅供居民使用
·所有的停车场都在街上
·大约25%的住宅在街道上有自家的前门
·只有8户住宅有自家后院
·院子中间有个高品质的共享舒适空间
该方案适用于需要电梯的低层布局。每个电梯间能服务10-25户高层住宅。通过在一组公寓中集中放置核心，使走廊或通道尽可能短。
方案6
带楼梯间的多层公寓
100-125户/公顷
至少4层高，120套公寓：
·含8个公共核心，内外走廊较短
·共享户外空间仅供楼内居民使用
·所有车都停在街面上
·大约20%的住宅业主能从街上直入自己家门
·只有8户住宅有后院。
对于无需电梯的紧凑布局，这是个好方案。在此基础上，可以从地面引入家庭小电梯。
方案7
带电楼通道的低层公寓
100-125户/公顷
120个带电梯通道的公寓：
·拥有4个公共核心，内外走廊较短
·与邻居共享室外空间
·约20%的住宅从街道直入的正门
·只有8户住宅有后院。
对于需要电梯通道的密集布局的良好解决方案。在此基础上，还可以引入跃层来降低密度。
方案8
单层裙楼停车的套房和公寓
125-150户/公顷
134套至少4层的公寓：
·拥有8个公共核心，内外走廊较短
·仅供居民使用的共用室外空间
·下方停车场需要通风，种植可能需要灌溉
·在街上停车无法提供100%的停车
·控制访问必不可少。
街面停车行不通时，这是个很好的解决方案。在这个方案基础上，还可以引进跃层住宅，目前最好把它们放在一楼。
住房很复杂，需要一个完整的玩家系统。政府提供资金、作分区规划，建筑商提供产品，设计师作出符合居住习惯的好方案。没有任何一个环节在整个生态系统拥有绝对势力，能单枪匹马地创造出城市可负担住房的提案。
缓解住房市场压力，一方面可以增加供应，另一个有效办法，就是提供多样化的住房形式。推行住宅多样化，常常需要政策工具的跟进。
通过更紧凑、更密集的社区，规划和房地产开发可以让住房变得更可负担，同时为人们提供拥有权或租房等替代选项。
为了让城市生活变得可承受，官方资助、开发商支持、租房者的金融工具，缺一不可。没有它们，城市住宅只能维持目前最普遍的形态：精装修中高档住宅遍地开花，缺乏特色。
中等密度住宅在两者之外，提供了有利于城市步行环境品质、房地产适销对路的房屋选择。其优点包括：可步行的街区；中等密度，但可感知的密度较低；占地面积小；设计精良的小单元；简单的建筑外形；以及不受街道外停车场驱动的城市规划。
城市缺失的中密度住宅类型包括
半独立式、联排式、复式和庭院式公寓
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江北
城市设计特约编辑
英属哥伦比亚大学跨学科博士，伯克利城市设计硕士，现在温哥华从事地产开发管理工作，为政府和企业提供可持续发展相关的咨询服务。