作者 | 金莱

来源 | 财经观察网（ID：caijingcom）

如果你想买房，除了新房和二手房市场，还有一个特殊渠道，那就是法拍房。

近2、3年国内的法拍房市场越来越热，而之所以出现这样的情况，是因为2017年前国家开始大规模实行网络司法拍卖。

司法拍卖“上网”，法拍房市场越做越大

所谓网络司法拍卖，是指法院依法在互联网拍卖平台公开拍卖财产。

在2016年8月2日，最高法发布《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，对网络司法拍卖制订了详细规范，这一规定从2017年1月1日开始实施。

在这一规定出台后，国内48家网络平台向最高法递交了申请材料，争抢有限的几个名额，最终淘宝网、京东网、公拍网、中拍网和人民法院诉讼资产网这5家平台在2016年11月25日成为首批互联网拍卖平台。

而在2019年6月1日，最高法将工商银行融e购、北京产权交易所纳入司法拍卖网络服务提供者名单库。

而在网络司法拍卖这一拍卖形式出现后，全国各地的网上法拍房数量逐年上涨。

以7家中的京东、阿里法拍平台为例。

阿里拍卖网是7个平台中法拍房挂牌、成交套数最多的，因为国内31个省市3438家法院都通过阿里司法拍卖平台进行涉诉财产处置。

阿里平台的数据显示，法拍房数量从2017年18.58万套增加到2018年23.85万套，到2019年接近30万套，今年前8月为16.93万套。

京东拍卖平台的法拍房（住宅）挂牌数量从2017年的7222攀升至2018年的33363套，再到2019年的64544套，今年前8月为31062套。

在7大平台法拍房挂牌数量飙升的情况下，国内的法拍房数量迅速增加,2017年国内网拍法拍房为26.17万，2018年达到46.88万，增长87%。

据海豚选房数据显示，国内网拍法拍房数量从2013年3630套攀升到2018年的近47万套，增长近130倍；网络法拍房挂拍金额也从2013年的148亿一路攀升至2018年的1.26万亿。

而这种增长的趋势还将继续延续，因为法拍房的来源正不断上升。

在国内，法拍房的来源大致可以归为：金融机构借贷纠纷、民间借贷纠纷、合同纠纷、破产清算、财产纠纷、司法没收等。

今年第一财经记者对深圳2月到7月500余套法拍房随机选取了其中400套为进行分析，结果显示来自于金融机构借贷、民间借贷、合同纠纷三者的房源占比分别为64.75%、17%、12.5%。

而据威科先行法律信息库数据显示，2017-2019年，全国金融借贷案件数量分别为91万、99.4万、115.3万起，民间借贷案件分别是272.1万、316万、342.9万起。

而今年因为疫情导致众多中小企业破产，法拍房3大来源案件数量必然大幅增加，因此法拍房数量在接下来4个月挂牌数量估计会迅速攀升，这从阿里拍卖8月的挂牌数量比7月增加4400多套就能看出来这一趋势，业内人士预计年内法拍房数量甚至达到150万到200万套之间。

法拍房“捡漏”逐渐成过去式

而网络法拍房市场越来越大的情况下，越来越多的买房人选择到这里“淘宝”， 因为普通的商品房相比，法拍房有两大优势。

首先，法拍房“便宜”，这是其最大的卖点。

法院为了吸引更多竞价人参与竞拍，通常会设置一个比评估价更低的起拍价，通常为市场价的7折；而其成交价一般在二手房市场价的85折左右，比正常二手房便宜15%。

当然还有更低的的价格。

法拍房按规定可以拍卖三次，每“流拍”一次价格就会降为之前起拍价的八折，因此到了“三拍”起拍价不到市场价格50%；三次均“流拍”，则会以更低的折扣进行“变卖”。

这种“超低”价格在现在这样的高房价大环境下，是最大的诱惑了。当然3次都流拍的房子，很可能存在重大的问题，如果不摸透其情况，切忌入手。

其次，法拍房“不限购”，这是另外一大卖点。

近几年，未来控制房价上涨，国家对房地产调控的趋严，越来越多的城市严格限购，不仅对户籍、社保等要求严格，还提高首付比例，严格限制通过假离婚获得购房资格。

如今年深圳在7.15新政中，要求入户深圳满3年且社保满3年，非深户要交满5年社保，这些原先都没有。在深圳新政之后，东莞、南京等城市迅速跟进。

目前，国内的一二线城市（49个）基本都限购，不限购的只有重庆、南通、绍兴三个。

而在这些严格限购的城市里，法拍房成为很多没有达到买房条件的唯一选择。要知道虽然法拍房不能用公积金贷款，但是可以进行审批贷款和按揭的，这对于一些资金充裕的购房投资者来说，简直是福音。

不过随着越来越多的购房人将目光投向法拍房市场，如今法拍房捡便宜的事情越来越少了，甚至有时候你最终的成交价还要比市价还高。

打算全家在上海定居的沈女士，去年年底经过50多轮的搏杀，最终以1900万多万元买了一套214平米、起拍价1200万元的法拍房，每平米9万元左右的均价比周边二手房8万多元均价还高出10%左右。

而这种溢价购买法拍房的例子在上海不仅仅只有一两例。今年8个月上海法拍房成交了936套，其中有64%的标的以高于评估价成交。

之所以出现这样的情形，是因为越来越多的人涌向法拍房市场。

今年1-8月上海法拍房套均报名人数为6-12人，套竞价次数大致在60到100之间，比去年上涨很多。在报名人数、竞价次数提升的情况下，法拍房折价率自然不断地上行。

今年1-8月，上海虹口、徐汇、金山三个区的法拍房折扣率都超过100%，这意味着这些地区法拍房最终成交价高于市价；而多数区的折扣率都达到95%，只有远在天边的奉贤低于80%。

而95%的折扣率，加上90%的法拍房都是买受人税费全付，这意味着购房者需要承担包括增值税、土增税、个人所得税、契税等交易双方所有的税费，除了这些之外甚至还可能要承担房子名下拖欠的物业费、水电费、装修费等等，这无形中增加了许多购房成本，于是成本轻松超过市场价。

当然，对于有钱却没有购房资格的人来说，为了买房安家，贵一点根本不是问题。

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