变动 | 农村集体经营性建设用地入市：再行试点，暂不全面推开
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2022年9月6日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》。
会议强调，推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。试点县（市、区）数量要稳妥可控。要坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。要坚持节约集约用地，坚持先规划后建设，合理布局各用途土地。要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求。
#重大变动 农村集体经营性建设用地入市 再行试点 暂不全面推开#
已试点探索20多年，且已写入新《土地管理法》（点开链接阅读）和《土地管理法实施条例》（点开链接阅读）中的农村集体经营性建设用地入市流转改革，有了重大变动。2022年9月6日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》，明确要再行试点，暂缓全面推开。农村集体经营性建设用地入市流转改革探索，在国家土地管理局时期就开始启动研究和试点。国土资源部成立后，1999年即布置开展了《城乡结合部土地市场管理调研》（点开链接阅读）；1999-2000年，国土资源部法规司、利用司在芜湖、苏州、湖州等地布置了集体建设用地流转试点，部办公厅发文批准了上述试点单位的试点工作，同步布置开展了集体建设用地入市调研[相关链接：1.调查与研究 | 浙江、上海、江苏集体建设用地流转调研报告；2.集体建设用地流转调研总报告（2001.6）]。2001年和2002年，国土资源部利用司、法规司先后在苏州、安阳、湖州召开了以集体建设用地流转为主题的三次土地制度创新座谈会，从理论上和实践上对集体建设用地流转管理、制度建设等问题进行了深入的研究和总结。
在试点和研讨基础上，2002年5月，国土资源部利用司、法规司组织起草了《农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》（征求意见稿），并印发各省区市国土资源管理部门、部内相关司局和集体建设用地流转试点单位征求意见。2002年8月对征求意见稿修改完善，形成《规范农民集体所有建设用地使用权流转若干意见（讨论稿）》，该讨论稿先后以国土资厅函[2002]129号、国土资厅函[2002]334号、国土资厅函[2002]516号、国土资厅函[2003]63号征求了中农办、人大农工委、农业部、建设部、国务院法制办、全国政协提案办及部分政协委员、各省区市国土资源管理部门、部分试点城市的意见。从地方层面看，一些地方自行组织开展了集体建设用地流转工作，有的地方专门制定了具体政策。比如，广东省人民政府于2003年和2005年制发了《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府[2003]51号）和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府100号令），明确了集体建设用地流转的方式、条件、范围和办理程序，引起了社会的广泛关注。
中央和国务院也一直高度重视农村集体建设用地入市流转改革。2003年中共中央、国务院《关于做好农业和农村工作的意见》（中发[2003]3号）明确提出，“通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳土地出让金等形式，合理解决企业进镇的用地问题，降低企业搬迁的成本”。国务院办公厅在《关于落实中共中央、国务院关于做好农业和农村工作的意见有关政策措施的通知》（国办函[2003]15号）中，明确提出：由国土资源部会同国务院法制办等有关部门制定《集体建设用地流转管理办法》。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）提出：在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。国务院28号文对集体建设用地流转的条件和范围首次进行了明确。2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）规定：农民集体建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。
根据上述文件，2006年，国土资源部对2002年起草的《规范农民集体所有建设用地使用权流转若干意见（讨论稿）》进行了修改完善，形成了《农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》（建议稿），但受限于《土地管理法》的限制性规定，该办法一直未能出台。
十八届三中全会后，改革进一步推进。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年2月全国人大常务委员会通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，农村集体经营性建设用地入市流转试点有了法律授权。
2019年通过2020年实施的新《土地管理法》对农村集体经营性建设用地流转改革总结上升为法律规定，第63条明确：
土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。 新《土地管理法实施条例》进一步细化规范：第五节 集体经营性建设用地管理第三十七条 国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。第三十八条 国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。第三十九条 土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。第四十条 土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。第四十一条 土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。第四十二条 集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。第四十三条 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。土言土语您和5.5万+不动产专业人士一起关注
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