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金沙湖降到3.06万元/㎡!重塑者还是“破坏者”?

艾维 住浙网
2024-08-23

文/住浙网 艾维

6月的这波红盘潮,炸出了上万张房票。尤其是星民TOD,有房顶格社保,88套房整体中签率低至4.85%,限售五年!

这是近期内,杭州第2个“顶格社保+限售”项目。大杭州,请收下我的膝盖。

不过,老是用红盘的中签率来说明楼市热度,不太客观。那种限价下的“一览众山小”,只是拉高了上限,不能代表楼市的常态。研究员更感兴趣的是3万+板块里的金沙湖、丁桥、云城,以及运河新城、市北,这才是楼市的“烟火气”。 

PART

1

看到金沙湖沐晴川的自定价格(从御湖境地块开始,金沙湖不再限价),想到了一句话:它是板块的重建者,还是“暗黑破坏神”?

兴耀沐晴川首开139套房源,户型从106方到138方,你没看错,它的均价是30650元/㎡,比板块现有限价38300元/㎡足足降了7650元/㎡,比御湖境也要便宜7550元/㎡!

位于下沙路、宜学路口,沐晴川的区位不算太核心,距离银泰600米,离金沙天街和金沙湖要远一些,高德显示到天街车程2公里。但开车多几分钟的事,真的可以跟便宜七八十万相抗衡吗?

金沙湖板块项目区位图

看沐晴川的实体示范区,外立面用上了大面积铝板和超大尺度玻璃,构建了杭州300万级楼盘少有的铝板一体屏,显示出兴耀这家本土房企深耕钱塘区的信心和诚意。

你负责卷产品,市场负责还你微笑。据住浙好房研究院的监测数据,到今天下午,报名登记已经超过了400组。而前几天加推的御湖境120套房源,首日去化率为20%。

不知道,客户有没有被分流?

沐晴川实景示范区
住浙点评

业内率先开打“价格战”的,往往会赢得一顶帽子——行业秩序破坏者,精通者甚至还被封为“价格屠夫”。

取消限价,你觉得应该往上涨价,保不齐有人要往下砸,失去了限价“一刀切”之下的井然有序,更深层次的是恐怕没有“万人摇”“顶格社保”来吸引眼球了,是这座城市和部分房企觉得“限价有其合理性”的原因。

沐晴川把3万+几乎砍到“2字头”,冷冰冰地打破个别人对红盘热潮的“自恋”,可称为打破秩序的“破坏者”。

如果不是这一刀,沐晴川在这轮降价中也就是流星划过,但降幅大到接近“暴力下降”,使得它在搅局金沙湖楼市的同时,还会让竞品产生困惑——要不要跟?今后对标38300元/㎡的地块还要不要拿了?

即便如此,沐晴川首开也只不过四五百组报名,而不是加个“零”,说明距离金沙天街2公里的项目,就要在38300基础上掉价三四千,然后才是对银泰等配套、铝板、大面玻璃颜值的市场定价。操盘过27500元/㎡的月琉璃,对金沙湖外围的新房该卖多少,兴耀是有话语权的。5.9新政推房地联动机制,在“去库存”上,钱塘区和房企完全是双向奔赴的。

如果卖得好,让钱塘区直面现状,倒逼地价下调,开发商做好产品回馈买家……形成正向循环。

从这个层面上来讲,沐晴川会是金沙湖这块市场的“性价比重塑者”。

 

PART

2

云城的望云璟晨府二开售罄,清盘。

只不过,二开的弃选率也要比首开更高一些,显示在部分楼幢、楼层房源上的分歧和纠结。

目前,杭州云城板块在售、待售的项目有3个,临近高新站的云咏明月和云珹臻悦府的已经进入降价、分销,大家把把目光聚焦在了待开的望云璟晨府上。这个由华润、滨江和西站枢纽开发公司共同打造的项目,顶着36100元/㎡,两次开盘推出432套房源,分文未降,干脆售罄。

给云城正了名。
住浙点评

回望今年3月,云珹臻悦首开推164套房源,一番努力蓄客后获得166组登记,勉强摇号,但选房首日卖了30多套,当天去化率20%多。随后登场的云咏明月轩,首开132套房源,172人登记,选房当天卖了70多套,去化过半,但整体表现难称得上“好”。    

云城从每开必罄到“首开也不能罄”,只隔了几个月。

那么,到底是市场下行导致对云城信心不足,还是这2个项目的自带的利空所致——毗邻高铁,列车进进出出,肯定是减分项。换句话讲,究竟是项目自身的原因,还是第三中心的势头下来了?

望云璟晨府的买家用脚投票,告知对云城的信心犹在。同时,保利云城项目“九折优惠”去化尚可,96套房源当天选走了一半,续销保持一天10套左右,各自找到了适合的打法。


 

PART

3

丁桥的学棠曼庐,首开热度明显好过了去年的桃境满元里。项目位于上城区丁桥板块,直线距离地铁3号线桃花湖公园站约700m,周边龙湖天街、山姆会员超市、桃花湖公园、采荷二小丁荷小学、采荷一小丁信小学,配套成熟。项目整盘规划2幢7F洋房+4幢10小高层+2幢10-11F公租房,均价32900元/㎡,首开共156套,共计364组客户登记,中签率42.86%,开盘当天累计去化142套,去化率91%。

学棠曼庐楼幢示意图

住浙点评
同样以“主城区300万级洋房”为核心宣传点面向客群,同样板块,配套共享,小高层+洋房,户型面积也相差不多,桃境满元里4次摇号均未售罄,最近收官加推时152套房源,报名人数171组。而学棠曼庐的首开156套,报名人数冲到了364组,翻了一番。唯一相差的就是均价了:32900 vs 34370元/㎡,但后者的楼幢“含洋房率”更高,匹配相应高的均价在情理之中。剩下的只能是一个理由:杭州人买房热情高了,摇号热度在上升。这一波里,3万+的表现可圈可点:市北西滨江奥印观澜府据悉登记约2300组,有房户要拼社保,而且会在100个月以上。运河新城中的泊缦府操作了一次技术流摇,128套房源选房当天售罄,强得不要不要的。


END

编辑∣蔡骏
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